“La casa es nuestra, pero no tenemos escrituras.” Es una frase que escuchamos con frecuencia en la Ciudad de México y en el Estado de México. Detrás de ella hay historias muy distintas: una compra con contrato privado, una herencia que nunca se tramitó, un terreno que jamás se inscribió en el Registro o un lote que formó parte de un ejido. La buena noticia es que casi siempre existe una ruta legal para regularizar. El primer paso es identificar cuál es su caso.
Paso 1: averiguar qué dice el Registro Público
Todo empieza por conocer la situación registral del inmueble. En la CDMX se consulta el Registro Público de la Propiedad y de Comercio; en el Estado de México, el Instituto de la Función Registral (IFREM). Hay tres escenarios posibles:
- El inmueble no tiene antecedentes registrales.
- El inmueble está inscrito a nombre de otra persona (el vendedor, un familiar fallecido o un tercero).
- El inmueble está inscrito, pero el título tiene errores o defectos.
También conviene revisar la información catastral, como clave, superficie y construcciones, porque las diferencias entre catastro, registro y realidad suelen aparecer en estos casos.
Caso 1: compré con contrato privado y el vendedor sigue siendo el titular
Si el vendedor aparece como propietario en el Registro y existe un contrato que demuestre la compraventa, puede pedirse que firme la escritura ante notario. Si se niega, procede el juicio de otorgamiento y firma de escritura. El Código Civil aplicable en la CDMX establece que, cuando la voluntad de las partes consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal (artículo 1833). Si el vendedor no firma, el juez puede hacerlo en su rebeldía.
Caso 2: el inmueble está a nombre de alguien con quien no tengo contrato directo
Ocurre cuando se compró a una persona que a su vez había comprado sin escriturar, o cuando el titular registral es desconocido. Aquí la vía habitual es la prescripción positiva o usucapión: demostrar que se ha poseído en concepto de propietario, de forma pacífica, continua y pública, durante cinco años si es de buena fe o diez si es de mala fe, tanto en la CDMX como en el Estado de México. La demanda se dirige contra quien aparece como propietario en el Registro, y la sentencia firme se inscribe y sirve de título.
Caso 3: el titular falleció
Si la casa sigue a nombre de padres o abuelos fallecidos, normalmente lo que falta es la sucesión. Con ella se reconocen herederos, se designa albacea y se adjudica el inmueble mediante escritura. En ciertos supuestos, cuando todos los herederos son mayores de edad y no hay controversia, puede tramitarse ante notario. Si el fallecido había comprado con contrato privado sin escriturar, quizá haya que combinar la sucesión con otro juicio.
Caso 4: el terreno nunca se inscribió
Cuando el inmueble carece de antecedentes registrales procede la inmatriculación, que es su primera inscripción. En la Ciudad de México, el Código Civil prevé que para particulares se obtenga por resolución judicial mediante información de dominio, y exige que durante el procedimiento el Registro certifique que el bien no está inscrito (artículos 3046 y 3047). En el Estado de México el Código Civil contempla varias vías de inmatriculación, judiciales y administrativas, estas últimas ante el IFREM a solicitud del interesado (artículo 8.60). En todos los casos hay que acreditar la posesión y su origen.
Caso 5: el terreno es o fue ejidal
Los terrenos ejidales se rigen por el derecho agrario. Mientras conserven esa naturaleza no pueden regularizarse con un juicio civil de usucapión ni inscribirse como propiedad privada. Para que una parcela pase a dominio pleno debe seguirse el procedimiento de la Ley Agraria, con acuerdo de la asamblea ejidal e intervención del Registro Agrario Nacional; después el inmueble puede inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Si el terreno ya fue regularizado por un programa oficial, conviene verificar qué documento se expidió y si ya está inscrito.
Antes de pagar por un trámite, conviene saber con precisión en cuál de estos escenarios está su inmueble. Elegir la vía equivocada cuesta tiempo y dinero.
Los costos que conviene prever
Regularizar implica, además de honorarios, el pago de impuestos y derechos. La adquisición por prescripción, por información de dominio o por herencia causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles; en la CDMX la base es el valor más alto entre el valor de adquisición, el catastral y el de avalúo, y en el Estado de México el mayor entre el catastral y el de operación. También se pagan derechos registrales y, en su caso, honorarios notariales. Tener al corriente el predial y el agua facilita todo el proceso.
Documentos que conviene reunir
- Contrato, cesión de derechos, constancia ejidal o cualquier documento de origen.
- Recibos de pago al vendedor.
- Boletas de predial y agua, aunque estén a nombre de otra persona.
- Comprobantes de domicilio y fotografías del inmueble a lo largo de los años.
- Actas de defunción y de parentesco, si hay una herencia de por medio.
- Datos de vecinos que puedan declarar como testigos.
En Fernando Carrillo y Asociados revisamos su caso, consultamos los antecedentes registrales y catastrales y le explicamos qué ruta es viable, cuánto tiempo puede tomar aproximadamente y qué riesgos existen. Nuestro objetivo es que su patrimonio quede a su nombre, con documentos en regla para su familia.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Para analizar tu caso, escríbenos por WhatsApp.
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